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Verkaufsflächen bleiben rückläufig

Die Frequenzen sinken, der Leerstand steigt. Das führt zu tendenziell leicht sinkenden Mieten. Und bietet Chancen für neue Einzelhändler.

Im Europavergleich liegt Österreich bei der Verkaufsflächendichte immer noch im absoluten Spitzenfeld (siehe ÖTZ 13/18; Anm.). Doch schon seit 2014 sind die Verkaufsflächen in absoluten Zahlen rückläufig. Und dieser Trend wird sich fortsetzen, ist Jörg Bitzer, Einzelhandelsexperte beim Wiener Immobiliendienstleister EHL, überzeugt: »Auch in den kommenden Jahren werden in Österreich mehr Flächen vom Markt genommen werden als hinzukommen.« Betroffen vom Rückgang seien vor allem Flächen in schwächeren städtischen Lagen und außerhalb der Ballungszentren.

Grund dafür sind laut EHL die weiter wachsenden Umsatzanteile im Onlinehandel, vor allem in den Bereichen Mode, Schuhe, Elektronik und Bücher. Die etablierten Ketten reduzieren deshalb ihr Filialnetz vor allem in B-Lagen. »Bezirksstraßen, wie beispielsweise die Favoritenstraße, geraten zunehmend unter Druck. Auch der Trend zur generellen Flächenverkleinerung hat sich weiter fortgesetzt«, hat Bitzer beobachtet. In den meistfrequentierten Einkaufsstraßen und -zentren sind aber weiterhin kaum Leerstände zu verzeichnen. »Die Nachfrage konzentriert sich unverändert auf die absoluten Toplagen«, stellt der Experte fest, wobei »Einzelhändler auch an sehr guten Standorten und sogar in absoluten Toplagen nicht mehr bereit sind, Geschäftslokale buchstäblich, um jeden Preis‘ anzumieten. Die durchschnittliche Leerstandszeit und Dauer der Mietvertragsverhandlungen sind daher zuletzt gestiegen. Und da das Verhältnis zwischen angebotener und nachgefragter Fläche an Spitzenstandorten allmählich immer ausgeglichener wird, bleibt Vermietern oft nichts anderes übrig, als besonders ambitionierte Mieterwartungen nach unten anzupassen.« Auf die absoluten Höchstmieten hat sich diese Entwicklung noch nicht ausgewirkt. Diese werden auf wenigen Hundert Metern Straßenlänge in den von Luxuslabels dominierten Lagen Goldenes Quartier, Kohlmarkt und Graben erzielt. Der Spitzenwert von bis zu 400 Euro/m² ist aber an immer weniger Standorten tatsächlich erzielbar. Die Mieten in den besten vier Wiener Einkaufszentren (SCS, Donauzentrum, Auhof Center und Wien Mitte) blieben zuletzt stabil und liegen aktuell zwischen 40 und 120 Euro/m².

Frequenzen rückläufig

Tendenziell sind die Frequenzen im gesamten Einzelhandel kontinuierlich leicht rückläufig. Die Einkaufszentren sind von dieser Entwicklung in besonderem Maße betroffen und reagieren darauf mit einer Vielzahl von Maßnahmen. Im Mittelpunkt steht dabei vor allem die Erhöhung der Verweildauer, um auch mit etwas weniger Kunden die angepeilten Umsätze zu erreichen. Eine wichtige Rolle in dieser Strategie spielen unter anderem die Aufwertung der architektonischen Gestaltung, der Ausbau der hochwertigen Gastronomie oder ein innovatives und stetig wechselndes Produktangebot durch Pop-up Stores (siehe auch ÖTZ 14/18; Anm.). »Damit ist es zumindest in den Top-Centern gelungen, die Umsätze trotz sinkender Kundenanzahl stabil zu halten oder leicht zu steigern«, weiß Bitzer. Die Verschiebung der Flächenanteile hin zu Gastronomie wird in den kommenden Jahren ebenfalls ein bestimmender Faktor bleiben. Mittelfristig erscheint dem Handelsexperten, der in der Vergangenheit u. a. als Expansionschef von Peek & Cloppenburg gearbeitet hatte, je nach Standort ein Anteil von 15 bis 25 % für Gastronomieflächen in Einkaufszentren realistisch. Neue Flächen kommen heuer praktisch Ausschließlich in der Form von Erweiterungen bestehender Shopping Center auf den Markt. »Bei erfolgreichen Einkaufszentren wird es auch künftig immer wieder Erweiterungen geben, allerdings nur dann, wenn die Vermietung bereits vor Baustart sichergestellt ist. Aktuelle Beispiele dafür sind die Erweiterung des Auhof Centers in Wien von 140 auf 200 Geschäfte sowie der Ausbau des Murparks in Graz um 6.500 m², deren Neuflächen bereits lange vor der Fertigstellung vollständig vermietet sind.« Sehr aktiv ist hingegen die Umbau- und Revitalisierungstätigkeit. Diesen Trend haben die großen Einkaufszentren, allen voran die SCS, bereits in den vergangenen Jahren angestoßen, und die anderen großen Zentren, wie zum Beispiel aktuell die Shopping City Seiersberg, ziehen nach. Auf regionaler Ebene werden in Zusammenarbeit mit den Kommunen auch kleinere, lokale Zentren revitalisiert, wie z.B. das Europacenter in Weiz, dessen Neubelebung zum Zugpferd für den gesamten Einzelhandelsstandort Weiz werden soll (siehe ebenfalls den ausführlichen Bericht in ÖTZ 13/18).

Zweiter Store für Scotch & Soda

Trotz aller Probleme kommen immer noch zahlreiche internationale Marken neu nach Österreich und tragen so zur steigenden Vielfalt im Einzelhandelsmix bei. »Die neuen Angebote werden von den österreichischen Konsumenten gut angenommen und dem Vernehmen nach wurden die Umsatz- und Frequenzerwartungen der neu eingetretenen Unternehmen zum Teil deutlich übertroffen«, berichtet Bitzer. »Das zeigt das Potenzial des Marktes und auch, dass die heimischen Konsumenten neue Angebote suchen und bis zu einem gewissen Grad genug vom Standardangebot mit den immer gleichen Marken haben.« Die schlagzeilenträchtigste Neueröffnung im ersten Halbjahr war sicherlich jene des Apple Flagship Stores in der Kärntner Straße, aber auch zahlreiche kleinere Retailer mit innovativen Konzepten drängten nach Österreich. Dazu zählen derzeit auffällig viele niederländische Unternehmen: Die Warenhauskette HEMA ist im Frühjahr mit Shops in der Mariahilfer Straße und am Westbahnhof »sehr erfolgreich gestartet«, weiß Bitzer.Weitere Filialen in den Bundesländern sollen in Kürze folgen. Neu am österreichischen Markt ist zudem u. a. das Feinkostunternehmen Cheese & More, das in der Kärntner Straße eröffnet hat. Und die Amsterdamer Modekette Scotch & Soda wird demnächst auf der Mariahilfer Straße ihre zweite Wiener Filiale eröffnen.

Von: Manuel Friedl