»The Mall« ist die beste Mall

Wo kann man in Österreich am besten Geschäfte machen? Zumindest für Einkaufszentren lässt sich diese spannende Frage seit einigen Jahren objektiv beantworten. Im Rahmen des »Shoppingcenter Performance Reports« werden jährlich alle wichtigen Mieter bzw. Pächter gefragt, welche Center für sie wirtschaftlich am erfolgreichsten sind. In den ersten fünf Jahren war der Sieger immer der selbe: der Messepark in Dornbirn. Heuer gab es einen Wechsel an der Spitze des Rankings: Erstmals darf sich The Mall am Bahnhof Wien Mitte als das aus Mietersicht beste Einkaufszentrum Österreichs bezeichnen. 2014 noch mit dem bescheidenen Rang 43 gestartet, hat sich das Center über die Jahre an die Spitze emporgearbeitet. Was macht Wien Mitte zum besten Center des Landes? Ein perfekter Standort direkt an einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt und an einer gut funktionierenden Einkaufsstraße, ein perfekt abgestimmter Branchenmix, vielfältige, hochwertige Gastronomie, ein aktives und kooperatives Centermanagement und dazu noch ein für die Handelspartner als attraktiv empfundenes Mietpreisniveau. Vor allem aber zeigt der Zuspruch der Kunden weiter steil nach oben: Im Jahr 2016 verzeichneten die Shops in Wien Mitte im Durchschnitt zweistellige Umsatzsteigerungen. Die Kundenfrequenz wuchs um 8 % auf 15,6 Mio. Personen. Die Folge ist eine Durchschnittsbewertung von 1,31 (nach Schulnoten) durch die Mieter.

Erfolgskriterien

Somit musste sich der bisherige Seriensieger Messepark (Note 1,55) heuer mit Rang zwei zufriedengeben. Auf den weiteren Rängen: 3. Neukauf (Spittal/Drau), 4. ex aequo Dez (Innsbruck) und EO (Oberwart), 6. Garnmarkt (Götzis), 7. Europark (Salzburg), 8. Donautreff (Ottensheim/OÖ). Diese kurze Liste zeigt schon, wie schwierig es ist, aus der Untersuchung einfache Erfolgskriterien herauszulesen. Da sind alteingesessene Center genauso dabei wie verhältnismäßig neue; kleine genauso wie große; solche in der Großstadt genauso wie im ländlichen Raum; überregional bekannte ebenso wie kleine Nahversorgerzentren; Center mitten in der Innenstadt gleichermaßen wie welche an der Peripherie. Das wesentlichste Erfolgskriterium dürfte laut Studienautor Hannes Lindner von Standort + Markt aber etwas anderes sein: die Konkurrenzdichte vor Ort. »Das Problem des >Overstoring< ist in manchen Regionen bereits klar erkennbar«, so Lindner. Weiterer entscheidender Erfolgsfaktor: »Ist das Center up to date?« Besonders bemerkenswert ist für die Studienautoren das gute Abschneiden des Garnmarkts im Vorarlbergischen Götzis, der im ersten Jahr in der Wertung gleich auf Platz 6 zu liegen kam. Alles andere als ein klassisches Einkaufszentrum ist der Garnmarkt im Ortskern von Götzis die Neubelebung eines ehemaligen Industrieareals mit Wohnungen, Büros, Gastronomie und Handel – zentral gemanagt vom Vorarlberger Immobilienentwickler Prisma, und das offenbar höchst erfolgreich.

Fachmarktzentren noch beliebter

Gefragt wurde aber nicht nur nach der Performance von Einkaufszentren, sondern auch nach jener von Retail Parks bzw. Fachmarktzentren. Hier zeigte sich – wie schon in den Vorjahren –, dass diese von den Mietern im Schnitt noch signifikant besser bewertet werden als Einkaufszentren. So würde der bestplatzierte Retail Park, ZIWA Leobersdorf (vormals Einkaufspark Leo; Anm.), mit einer Durchschnittsnote von 1,20 in einer Gesamtwertung noch deutlich vor The Mall an erster Stelle zu liegen kommen. Die weiteren Top-Fachmarktzentren des Landes sind der Panoramapark Neunkirchen, der Shopping Haidäcker Park (Eisenstadt), Hatric (Hartberg) und GEZ (Gleisdorf). Im Durchschnitt werden die Retail Parks mit der Note 2,37 bewertet, während die Einkaufszentren auf eine Durchschnittsnote von nur 2,65 kommen. Studienautor Hannes Lindner von Standort + Markt sieht vor allem die Balance zwischen deutlich niedrigerer Miet- und Betriebskostenbelastung bei doch recht zufriedenstellenden Umsätzen als wichtigsten Pluspunkt. »Beim Preis-Leistungs-Verhältnis sind Retail Parks der Schlager«, so Lindner. Ebenfalls auffällig: In beiden Kategorien haben die Vermieter mit einer über die Jahre stetig rückläufigen Zufriedenheit zu kämpfen. »Noch ist der Zufriedenheitsgrad hoch, aber die Zustimmung sinkt Jahr für Jahr«, so Lindner. In der Wertung der besten Betreibergesellschaften lag abermals die Rutter-Gruppe (1,77) vor SES (2,22) und Unibail-Rodamco (2,50). Und was bereitet den Shop-Partnern am meisten Sorge? Wie schon in den Vorjahren die Entwicklung der Kundenfrequenzen im stationären Einzelhandel (1,60) und das Thema E-Commerce (1,67). Nicht ganz überraschend neu ganz an der Spitze der wichtigsten Themen: die Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal (1,69). 38 % der Händler melden innerhalb der letzten zwei Jahre sinkende Kundenfrequenzen in den österreichischen Shoppingcentern, nur 6 % sehen Kundenzuwächse.