RegioPlan-Analyse: Mieten in Corona-Zeiten
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Mieten in Corona-Zeiten

RegioPlan
Samantha Riepl, CEO RegioPlan
Samantha Riepl, CEO RegioPlan

Nachverhandlungen bestehender Mietverträge und rückläufige Miethöhen bei neuen Verträgen: Diese beiden Trends bestimmen laut RegioPlan gerade das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern im Einzelhandel.

Für 2020 wurden etwa 15 bis 17 % aller Mietverträge im Retail-Bereich temporär reduziert, zusätzlich konnten ca. 12 % der Mieter eine dauerhafte Reduktion der Miethöhen bei bestehenden Verträgen erreichen, berichtet RegioPlan. Dazu kommt, dass auf Grund der geringer werdenden Nachfrage nach Handelsflächen generell die (potenziellen) Mieter zunehmend an Macht gewinnen.

Im vergangenen Jahr sank die Zahl der neuen Mietabschlüsse um 64 % gegenüber 2019. Insgesamt wurden nur etwa 1.400 neue Mietverträge im Einzelhandel abgeschlossen. Insbesondere bei Einkaufs- und Fachmarktzentren sank zudem der Anteil an umsatzabhängigen Mietvereinbarungen signifikant.

Sternstunde der Diskonter

Durch den deutlich geringeren Flächenbedarf der klassischen Fachgeschäfte im mittleren Preissegment (etwa bei Bekleidung, Schuhen, Accessoires, Büchern, Schmuck, Elektro etc.) sinkt – auch in den besseren Lagen – das Mietpreisniveau auf oft unter 10 Euro pro Quadratmeter und Monat, sodass viele dieser Flächen auch für Unternehmen mit geringerer Quadratmeterproduktivität leistbar werden. Und das sind vor allem Non-Food-Diskonter, Off-Price-Shops und generell Betriebstypen mit günstiger Ware. »Der Anteil dieser Geschäftsformen steigt in gewachsenen und synthetischen Handelszonen. Man könnte also von einer Diskonterisierung der Innenstädte, aber auch mancher Shopping Malls und Retail Parks, sprechen«, schreibt RegioPlan in einer Aussendung.

Umsatzmieten werden zum Boomerang

In den österreichischen Shopping Malls und Retail Parks bestehen bei aktuell etwa jedem fünften Vertrage Vereinbarungen mit einer umsatzabhängigen Miete, die im Modehandel bis zu 17 % des Umsatzes betragen kann. Der durch die Schließungen und behördlichen Maßnahmen entstandene Umsatzentgang betraf vor allem jene Branchen, in denen bevorzugt Umsatzmieten vereinbart wurden, etwa Bekleidung und Schuhe, aber auch Gastronomie und Friseure. Alleine diese entfallenen Umsatzmieten liegen für die österreichischen Shopping Center laut RegioPlan bei etwa 85 Mio. Euro. Insgesamt gehen die Standortberater für das Corona-Jahr 2020 von einem Mietentgang für die Vermieter von Shopping Malls und Fachmarktzentren von insgesamt mindestens 260 Mio. Euro aus.

Auswirkungen auf die Vermieter

Das temporäre und vor allem nachhaltige Herabsetzen der Mieten, aber auch die angestiegene Leerstandsquote bringt auch viele Vermieter in Turbulenzen, da sie Kredite bedienen und den Erwartungen der Investoren entsprechen müssen. Und auch mittelfristig werden die Perspektiven für monofunktionale Handelszonen nicht besser. Samantha Riepl, CEO von RegioPlan Consulting meint dazu: »Die Einzelhandelsflächen in Österreich befinden sich auf dem Rückzug und werden in den nächsten Jahren weiterhin um 3 bis 4 % jährlich schrumpfen. Doch das bedeutet keineswegs den Niedergang der Handelszonen, denn es ergeben sich Chancen für andere, ergänzende Nutzungsformen: Mischnutzungen mit Freizeit, Entertainment, Arbeiten, Büro, Gesundheitseinrichtungen, Logistik etc. Letztlich können wir uns als Konsumenten freuen: Die Shopping Places in Österreich werden wieder multifunktionaler, also vielfältiger und urbaner werden.«

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